Catasto, cambiano i dati sugli immobili: metri quadri al posto dei ‘vani’

3' di lettura 23/12/2021 - La riforma fiscale al vaglio del Governo dovrebbe introdurre alcune novità anche per quanto riguarda il Catasto. In particolare, il nuovo assetto normativo dovrebbe modificare il sistema dei parametri catastali utilizzati per il calcolo del valore dei beni immobili e la determinazione delle relative tasse e imposte. Di seguito, vediamo in dettaglio quali sono i principali cambiamenti che potrebbero essere implementati con la nuova riforma.

Calcolo del valore catastale: aboliti i ‘vani’

Come si legge sul portale specializzato Ivisura.it, il calcolo della rendita catastale - ossia il valore fiscale assegnato ad un immobile per determinare tributi e imposte - viene effettuato moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in vani o metri quadri) per il coefficiente elaborato dall’Agenzia per il Territorio e riportato nelle tariffe di estimo. Tale coefficiente varia a seconda della categoria catastale di pertinenza del fabbricato.

Con la nuova riforma, che potrebbe entrare in vigore dal primo gennaio del 2026, è probabile che l’indicazione dei vani catastali lasci il posto a quella dei metri quadri. In aggiunta, è prevista una drastica semplificazione delle categorie catastali, al punto da eliminare la distinzione - attualmente vigente - tra case popolari e case di lusso, raggruppando i vari tipi di immobili in due grandi gruppi, a seconda della destinazione d’uso: Ordinari e Speciali.

In conseguenza delle misure approntate dalla riforma, il valore delle singole unità immobiliari sarà dato dal valore unitario della categoria di appartenenza del bene in una determinata zona. Una precedente ipotesi di riforma prevedeva di introdurre dei correttivi, per accrescere o diminuire tale parametri, per poi ottenere il valore moltiplicando il coefficiente per la superficie in metri quadri.

Nell’attuale ipotesi di riforma, invece, i metri quadri verrebbero utilizzare per calcolare il valore catastale degli immobili Ordinari mentre per quelli classificati come Speciali si adotterebbero apposite funzioni statistiche per la determinazione dei parametri identificativi dell’immobile.

Le altre novità della riforma fiscale

Una delle maggiori innovazioni che la riforma fiscale potrebbe portare in dote a livello catastale riguarda l’inserimento di un valore medio di mercato al fianco del reddito catastale. Questa misura al vaglio dei legislatori sarebbe finalizzata ad attutire lo squilibrio, in valore, tra gli immobili inclusi all’interno del centro storico e quelli che si trovano in periferia. Tale proposta nasce probabilmente dalla constatazione che, spesso, nei contratti di compravendita il valore catastale è affiancato dal prezzo di vendita reale senza che quest’ultimo incida in alcun modo sui tributi dovuti per l’immobile.

Più in generale, l’articolo 7 della riforma fiscale ha come obiettivo quello di semplificare e modernizzare gli strumenti a disposizione del Catasto per il rilevamento delle consistenze di terreni e fabbricati. Il nuovo assetto normativo si concentra, in particolare, sull’individuazione degli immobili non censiti, quelli che non rientrano nei parametri (consistenza reale, categoria catastale e destinazione d’uso) e gli edifici abusivi. Naturalmente, con la riforma il legislatore cercherà di favorire l’ammodernamento dell’intero apparato, introducendo sistemi e strumenti organizzativi per agevolare la condivisione dei dati e dei documenti in modalità telematica tra gli uffici comunali competenti e l’Agenzia delle Entrate.

Infine, per quanto concerne le unità immobiliari alle quali viene attribuito interesse storico o artistico, saranno previste specifiche riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario, in funzione dei maggiori oneri di manutenzione e conservazione. Questo tipo di agevolazione tiene conto anche dei vincoli legislativi, particolarmente severi, relativi a utilizzo e destinazione d’uso degli edifici di interesse storico artistico.

In generale, secondo quanto fa sapere il Governo, con la riforma non saranno introdotti aumenti di tasse sugli immobili; il gettito fiscale generato dall’esazione dell’IMU (Imposta Municipale Unica) sarà destinato interamente alle casse dei Comuni.