Mancato pagamento di un affitto commerciale: l'avvocato risponde

4' di lettura 11/01/2021 - Continua la nostra iniziativa gratuita di consulenza legale in collaborazione con l'avvocato Roberta Motta dello studio Motta e Partners. Per inviare le vostre domande: info@studiolegalemottaepartners.it.

Buongiorno sono un proprietario di un negozio di Pesaro, l’affitto è stato regolarmente pagato fino a marzo 2020 poi causa covid l’inquilino ha preteso una riduzione di canone fatta tramite scrittura privata di 2400 euro fino a dicembre 2020 dove poi a gennaio 2021 tornava a pagare l’intero canone (1000 euro) ora vorrebbe l’ennesima riduzione che io vorrei rifiutare visto la cifra già tolta in precedenza, potrei eseguire un’ingiunzione di pagamento oppure no? come posso fare grazie cordiali saluti.

Gentilissimo Proprietario,

nonostante il problematico periodo che stiamo attraversando legato alla pandemia che ha costretto diverse attività commerciali a subire un brusco arresto del fatturato soprattutto durante il primo periodo COVID dettato dal lock down totale e forzato dal 9 marzo al 18 maggio 2020, ritengo che Lei sia stato giustamente benevolo nei confronti del suo inquilino concedendogli di ridurre in maniera rilevante i canoni di locazione commerciale del negozio di sua proprietà fino a dicembre 2020.

A mio parere, la Sua condotta ha permesso di regolarizzare l’ “alterazione del sinallagma” che si era creata durante il primo periodo pandemico dovuta alla sproporzione tra il canone dovuto dal conduttore al locatore e la possibilità di utilizzare l’immobile secondo l’uso concordato. Secondo i giudici interpellati per casi di sfratto per morosità, viene in rilievo l’ impossibilità sopravvenuta, parziale e temporanea, della prestazione del locatore: l’impossibilità è sopravvenuta perché ha avuto luogo dopo la firma del contratto di locazione e temporanea perché è durata dal 9 marzo al 18 maggio e parziale perché l’altra prestazione a beneficio del conduttore, vale a dire il godimento del bene locato, non è stata interessata dalla pandemia ( nel senso che il conduttore ha continuato a mantenere i beni aziendali e la merce nei locali che sono restati nella sua disponibilità).

Per i motivi su menzionati diversi giudici di merito hanno disposto in via cautelare la riduzione del canone per il periodo compreso tra il 9 marzo e il 18 maggio 2020 in misura pari al 60% di quanto contrattualmente previsto.

Infatti, l’art. 1460 del codice civile prevede che nel caso in cui la prestazione di una delle due parti del contratto sia divenuta parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.

La legittima richiesta di riduzione avanzata dal conduttore durante il primo periodo Covid è stata da Lei coscientemente accettata evitando con ciò contenziosi giudiziali dagli esiti non scontati.

Qualora il conduttore intenda proseguire nel rapporto, si deve considerare il principio generale di BUONA FEDE E CORRETTEZZA in base al quale ciascuna parte deve tenere quelle condotte che sono idonee a preservare gli interessi dell’altra “ nei limiti di un apprezzabile sacrificio, quando ciò sia necessario per salvaguardare l’utilità del contratto per la controparte” posto che è “ dovere di ciascuna delle parti contrattuali tutelare l’utilità e gli interessi dell’altra, nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori”.

In ossequio a tale principio ogni contratto a prestazioni corrispettive, come è quello di locazione, deve mantenere un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti.

Il locatore, in assenza del pagamento dei canoni, allo stato sarebbe legittimato ad agire per recuperarli e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità, tuttavia il DL “ CURA ITALIA” prevede che “ l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2021.

Pertanto, alla luce di quanto argomentato, Lei sarebbe legittimato a richiedere il pagamento dei canoni insoluti non corrisposti dal conduttore nonostante l’accordo di riduzione mediante diffida ad adempiere e messa in mora, proseguendo eventualmente con la procedura di sfratto per morosità e decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non corrisposte dall’inquilino, tenendo conto della sospensione dell’esecuzione degli sfratti fino al 30 giugno 2021.

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