Canoni di locazione commerciale e sfratto ai tempi del Coronavirus: l'avvocato risponde

4' di lettura 20/11/2020 - Hai bisogno di un parere legale? Hai dubbi, incertezze e vuoi ricevere chiarimenti? Fai come Carla e chiedi un consulto gratuito all'avvocato Roberta Motta. Descrivi il tuo caso e invia una mail a redazione@viverepesaro.it


Gentile Avvocato, ho un’attività commerciale nel campo della ristorazione nella provincia di Pesaro-Urbino. Purtroppo, a causa dell’emergenza Covid, mi ritrovo con diversi canoni insoluti e una lettera di intimazione di sfratto da parte del locatore-proprietario del locale.

Il mio lavoro purtroppo, nonostante la ripresa nei ridotti mesi estivi non ha portato un incasso sufficiente che mi possa permettere di pagare in totale serenità i miei insoluti e adesso con le ulteriori restrizioni del nuovo DPCM non posso neppure sperare di potercela fare solo con l’asporto.

Nonostante ciò, vorrei poter continuare la mia attività che perdura oramai da oltre dieci anni e resistere a questa seconda ondata ma ho paura che il proprietario attivandosi giudizialmente nei miei confronti possa risolvere il contratto per morosità sfrattandomi. Cosa mi consiglia? La ringrazio molto per l’attenzione Carla (PU)

RISPOSTA
Gentilissima Signora Carla, innanzitutto ringrazio Lei, poichè in rappresentanza di tanti cittadini Italiani si fa portavoce dei numerosi problemi scaturiti dal periodo emergenziale e che nonostante tutto cerca di trovare la forza per andare avanti. Cercherò di essere concisamente esaustiva nel mio parere dandole degli spunti che la recente giurisprudenza di merito ci ha fornito.

In una delle ultime pronunce il giudice del Tribunale civile di Catania sezione distaccata di Paternò ha ritenuto che “non può ritenersi sussistente un inadempimento grave del conduttore, stante la grave situazione di emergenza sanitaria a causa del Covid-19, che ha portato all'adozione dei provvedimenti governativi di chiusura degli esercizi commerciali per più di tre mesi. L'articolo 91 del decreto legge numero 18/2020 (cioè il così detto 'Cura Italia', ndr) consente di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti"(ordinanza Tribunale di Catania sezione distaccata di Paternò emessa a settembre 2020).

Altra decisione analoga sul punto è stata pronunciata dal Tribunale di Napoli in ordine ad un paventato sfratto per morosità nei confronti di un negoziante della città partenopea che a causa del Covid non era riuscito più a pagare i canoni ma che per evitare il rilascio aveva saldato qualche mese di arretrato. Il Giudice per il residuo mancante così stabiliva “va tenuta presente la crisi economica dovuta al Coronavirus che ha inciso negativamente sulle attività specialmente durante il periodo di lockdown: una particolare situazione di crisi economica e sociale dovuta alla nota pandemia di Covid-19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile e in parte coincidente con le mensilità non pagate”.

Nonostante queste già positive pronunce, la decisione del Tribunale di Venezia con ordinanza n. 5480/2020 del 28 luglio 2020 si distingue dalle altre sentenze di merito emesse in questi mesi sulla questione sfratti per morosità.

Il Giudice del Tribunale di Venezia, oltre ad accogliere le ragioni della società conduttrice non convalidando lo sfratto poiché la conduttrice era stata puntuale nei pagamenti fino a febbraio 2020 giustificando la morosità poiché frutto dell’impossibilità della conduttrice di esercitare la propria attività, fissa un principio chiaro : IL CONDUTTORE, A CAUSA DELL’IMPOSSIBILITA’ PARZIALE TEMPORANEA SOPRAVVENUTA DELLA PRESTAZIONE DEL LOCATORE, AI SENSI DELL’ART. 1464 C.C. HA DIRITTO DI RECEDERE DAL CONTRATTO E/O DOMANDARE LA RIDUZIONE DEL CANONE, RIDUZIONE DI CUI SI DEVE TENERE CONTO AI FINI DELLA VALORIZZAZIONE DELLA GRAVITA’ DELL’INADEMPIMENTO LAMENTATO DALL’INTIMANTE AI FINI DI UNA PRONUNCIA IN MERITO ALLA DOMANDATA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO”. Del medesimo contenuto l’ultima pronuncia in merito del Tribunale di Venezia del 2 ottobre 2020.

Detto ciò, il consiglio che Le posso dare, estendendolo a tutti gli esercenti le attività commerciali che si trovino in difficoltà causa Covid, è quello di cercare un’intesa con il proprietario dell’immobile in affitto alla luce delle ultime favorevoli pronunce giurisdizionali dapprima stragiudizialmente e solo qualora non si riesca, Le suggerisco di utilizzare la su menzionata giurisprudenza, ed altra eventualmente confermativa, per resistere in giudizio ed ottenere un’ulteriore giusta decisione sul punto. Ciò Le darà la possibilità di evitare di subire uno sfratto rientrando pian piano dei canoni insoluti ed ottenendo una riduzione del canone di affitto mensile.

Un cordialissimo saluto Avv. Roberta Motta

www.studiolegalemottaepartners.it






Questo è un articolo pubblicato il 20-11-2020 alle 09:19 sul giornale del 21 novembre 2020 - 799 letture

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