Variante Campus: necessità di dialogo e dubbi sulla correttezza del PRG vigente

Campus 6' di lettura 24/04/2013 - L’assemblea di martedì 17 sulla cosiddetta “Variante Campus” ci sollecita alcune riflessioni che possono contribuire, speriamo, a chiarire il metodo per affrontare problemi urbanistici e più in generale problemi della città complessi e/o delicati.

Una domanda prima di tutto: cosa sarebbe successo se la sensibilità dei residenti e più in generale di alcuni cittadini pesaresi non si fosse costituita in “Comitato salviamo il Campus” e non avesse fatto pressione per discutere la decisione che il comune stava mettendo a punto? Molto probabilmente (ma ovviamente non si ha la certezza) la prima variante urbanistica con mugugni e contrarietà di qualche consigliere di maggioranza e il voto contrario dei consiglieri di opposizione sarebbe stata approvata in Consiglio Comunale. L’approccio alla soluzione del problema sarebbe stato quello molto diffuso nella Pubblica Amministrazione: il capo dell’amministrazione, esperti e pochi altri, che ritengono di disporre delle conoscenze necessarie e sufficienti per prendere le decisioni utili alla soluzione dei problemi nel pubblico interesse, contemperando le esigenze private e quelle pubbliche, decidono senza nessun confronto con la cittadinanza. In effetti, in pochissimo tempo, con una elevata efficienza “produttiva” nell’assemblea di martedì il Sindaco ha illustrato ai cittadini presenti, una nuova proposta di “variante non sostanziale” che è “SEMBRATA” migliore in termini di minori superfici sottratte al verde, di maggiori superfici pubbliche disponibili, rispetto all’ipotesi iniziale e ben nota e dettagliata.

Prima riflessione: la partecipazione ex-post, sollecitata fortemente dai cittadini, ha messo in moto un percorso migliorativo della decisione, bloccando di fatto la prima proposta di variante, mascherata da “non sostanziale”, ma che invece stravolgeva la pianificazione vigente sull’area CAMPUS, aumentando di ben 2500 mq di superficie netta la capacità edificatoria dell’area.

Seconda riflessione: L’utilizzo del termine “SEMBRATA” sulle indicazioni dell’attuale percorso di variante, non è casuale. Perché esporre un disegno molto poco leggibile, con un racconto del Sindaco, che al di là del suo fascino narrativo, aveva ben poco di definitivo e valutabile, non mostrando numeri che esplicitassero le superfici edificabili e le loro destinazioni d’uso reali, ha congelato qualsiasi seria valutazione dei presenti sulla variante presentata rinviandola ad una conoscenza delle carte più approfondita ed ad oggi ignota. Se la partecipazione fosse avvenuta ex-ante, ossia all’inizio del processo di formulazione della “variante non sostanziale”, l’ipotesi da discutere sarebbe stata migliore, condivisa e con un processo attuativo di fatto piu’ breve e senza intoppi rispetto all’attuale. Oggi e’ chiaro che siamo al braccio di ferro fra chi vuole e chi non vuole la variante, cosa che non favorisce neanche il privato che dovesse acquisire diritti su un’area che scatena tutte queste conflittualita’.

E’ infatti innegabile che gli interventi ed il dibattito che si è aperto nell’Assemblea pubblica alle 5 Torri fra amministratori e cittadini, ha arricchito il patrimonio di conoscenze di ognuno dei presenti. In particolare si è condivisa “la storia travagliata” politico-amministrativa dell’area, per lo più sconosciuta alla maggior parte dei presenti. Tutto ciò ha sottolineato ancor più la delicatezza dell’area e ha reso ancor più evidente la necessità di affrontare le problematiche dell’area Campus, guardando all’oggi ed al futuro e partendo dall’analisi del contesto urbano specifico con le sue criticità che, come è stato detto dagli intervenuti, vanno esplicitati ed affrontati in sede di intervento urbanistico (flussi di traffico, utilizzo sociale degli spazi, reale necessità di ulteriore stock immobiliare sul mercato etc..)

Terza riflessione: la partecipazione favorisce l’analisi dei problemi di aree della città e le proposte di soluzioni in un’ottica di “visione strategica” non astratta, ma legata alle condizioni concrete di chi ci vive e di chi fruisce dei servizi e delle strutture presenti in quell’area. Il dibattito ha fatto emergere, infatti, diversi strumenti operativi per affrontare e trovare soluzioni alle problematiche urbanistiche dell’area arricchendo, ancora una volta, il patrimonio di conoscenze dei presenti e analizzando le possibilità concrete, i pro e i contro delle diverse soluzioni con la consapevolezza e condivisione da parte di tutti che, non esiste la sola soluzione indicata dal Comune, ma ci sono procedure, come il calcolo dei reali diritti edificatori spettanti al privato nell’area Campus, che potrebbero essere spostati in aree del PRG o immobili di proprietà pubblica più idonee a tale scopo, annettendo al pubblico definitivamente l’intera area Campus e trasformando i vincoli espropriativi (che decadono ogni 5 anni aprendo continuamente contenziosi fra privato e P.A) in vincoli Conformativi (ossia fissi) di destinazione a verde e spazi pubblici.

Chiudiamo questo nostro articolo con delle doverose domande, scaturite dopo il dibattito e dopo l’approfondimento con la documentazione del PRG vigente e la normativa nazionale e regionale:
1. Perché nonostante la fortissima opposizione (praticamente di tutti a questa variante, cittadini e politici, compreso una larga parte del Pd) ed a proposte tecniche migliorative del percorso di variante fin qui immaginato, l’Amministrazione si chiude a riccio e non coglie la ricchezza propositiva che la controparte suggerisce, per evitare di andare in conflitto con la normativa statale vigente, che esplicita chiaramente che le modifiche tutt’ora proposte dall’Amministrazione comunale configurano gli estremi di una variante sostanziale (art. 8 legge n° 47 del 28 febbraio 1985)?
2. Perché, si continua, da parte delle due Amministrazione, a voler chiudere assolutamente l’approvazione di questa supposta “variante non sostanziale” con approvazione diretta del consiglio comunale, invocando il decadimento di un vincolo di espropriativo sulla proprietà non pubblica quando di fatto si aprirebbe da parte del privato una normale procedura di richiesta di variante in cui il Comune avrebbe comunque unico obbligo quello semplicemente di ripianificare l’area (art. 9 comma 5 T.U. n. 327 del 2001)?
3. Per quanto raccontato dal Sindaco, durante l’incontro pubblico, i diritti edificatori saranno suddivisi in via perequativa. In questa ottica il privato, per calcoli del Comune resi ufficiali, detiene 3238 mq di superficie fondiaria (SF terreno sul quale è possibile costruire) che gli da diritto (sempre da calcoli dell’ufficio tecnico comunale) a 13053 mq di superficie netta (Sn ossia cemento da costruire) che per immaginarci il 3D, e’ circa il 60% dell’Iper Rossini che ha una Sn di 20000 mq. Facendo un calcolo totale dei soli Sd (servizi culturali e di quartiere) parliamo di un totale di Ne (nuove edificazioni) fra provincia+comune+privato di 47824 mq di superficie netta=cemento (2.5 volte la superficie netta dell’Iper Rossini) da costruire sulla parte di proprietà libera del Campus (ossia parcheggi esistenti più verde attuale). Un piano attuativo, con un carico edilizio di questo tipo andrebbe in deroga a qualsiasi norma in materia di superficie coperta massima, altezze ammissibili ed indici massimi di edificabilità del PRG vigente stesso.

Non pensate che tutto ciò vada ripianificato si, ma in riduzione per rendere il carico edilizio sull’area sostenibile?

AUTORI: Arch. G. Tiziana Gallo – Dott. Antonio Mezzino
COMITATI, ASSOCIAZIONI E PARTITI CHE ADERISCONO E SOTTOSCRIVONO L’ARTICOLO:
COMITATO SALVIAMO IL CAMPUS – PESARO; LEGAMBIENTE CIRCOLO IL RAGUSELLO – PESARO; SEL –PESARO; M5S –PESARO; PDL – PESARO; ASSOCIAZIONE COSTRUIAMO ADESSO – PESARO


   

da Arch. Tiziana Gallo





Questo è un comunicato stampa pubblicato il 24-04-2013 alle 10:44 sul giornale del 26 aprile 2013 - 977 letture

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